Checkliste Wohnungsübergabe: Raum für Raum

Eine Wohnungsübergabe ist kein Behördentermin, aber sie hat Folgen. Beim Einzug geht es darum, welche Mängel schon da waren. Beim Auszug darum, was der Vermieter verlangen kann. Mit einer festen Reihenfolge und klaren Beschreibungen vermeiden Sie die Diskussion, wer was wann gesehen hat.

Vor dem Termin

Vereinbaren Sie die Übergabe bei Tageslicht. Kunstlicht verschluckt Kratzer und Flecken, und in manchen Räumen hängt beim Einzug noch keine Lampe. Die Wohnung sollte leer oder fast leer sein, sonst sehen Sie Böden und Wände nur zur Hälfte.

Bereiten Sie das Protokoll vor. Entweder drucken Sie die PDF-Vorlage zweimal aus, oder Sie öffnen das Protokoll am Handy und tragen die Namen und die Adresse schon zu Hause ein. Beim Auszug gehört das Einzugsprotokoll in die Tasche, samt den Fotos von damals.

Was Sie sonst brauchen: einen Kugelschreiber, ein Maßband oder einen Zollstock, ein geladenes Handy und eine Taschenlampe für Keller und Zählerschrank.

Die Reihenfolge, die sich bewährt

Gehen Sie in jedem Raum gleich vor, in der Reihenfolge, die auch das Protokoll und die Vorlage verwenden: Wände und Decke, Boden, Fenster, Türen, Heizkörper, Elektrik, Einbauten. Wer immer gleich prüft, vergisst nichts, und das Protokoll liest sich später in derselben Ordnung.

Flur

• Wohnungstür: schließt sie, sperrt das Schloss mit jedem Schlüssel, ist der Spion intakt?
• Klingel und Gegensprechanlage ausprobieren
• Garderobe oder Einbauschrank, wenn vorhanden
• Sicherungskasten: sind die Sicherungen beschriftet?

Wohn- und Schlafzimmer

• Wände und Decke: Risse, Flecken, Dübellöcher, Verfärbungen hinter Bildern, Wasserflecken, abblätternde Farbe
• Boden: Kratzer, Dellen, Wasserränder, lose Leisten
• Fenster öffnen, kippen und schließen, Griffe, Dichtungen, Rollläden
• Türen: schließen sie, Klinken, Kratzer im Lack
• Heizkörper: Thermostat drehen, Heizkostenverteiler vorhanden
• Elektrik: Steckdosen, Schalter, Deckenauslässe

Küche

• Herd, Backofen, Dunstabzug einschalten, wenn sie mitvermietet sind
• Spüle, Armatur, Abfluss: Wasser laufen lassen und unter dem Becken nach Feuchtigkeit sehen
• Fliesenspiegel, Arbeitsplatte, Schranktüren
• Kühlschrank und Spülmaschine, falls vorhanden

Bad und Gäste-WC

• Wasser kalt und warm an jeder Armatur
• Abflüsse von Waschbecken, Dusche und Wanne
• Silikonfugen: dunkle Stellen sind oft Schimmel
• Spülkasten, Toilettensitz, Spiegel
• Lüftung oder Fenster

Balkon, Keller, Dachboden, Stellplatz

• Bodenbelag und Geländer auf dem Balkon
• Keller: Schloss, Feuchtigkeit, Licht
• Dachboden oder Abstellraum: was ist mitvermietet?

Zähler und Schlüssel

Lesen Sie zum Schluss alle Zähler ab und schreiben Sie zu jedem Stand die Zählernummer. Fotografieren Sie das Display. Für die Heizkostenverteiler muss der Gebäudeeigentümer bei einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung vornehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Zählen Sie dann die Schlüssel und schreiben Sie auf, welche es sind: Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller.

Mängel so beschreiben, dass man sie wiederfindet

„Boden beschädigt“ ist keine Beschreibung. Eine gute Notiz sagt, wo der Mangel ist, was es ist und wie groß: „Kratzer im Parkett, ca. 10 cm, vor dem rechten Fenster im Wohnzimmer“. Legen Sie für das Foto einen Gegenstand daneben, einen Zollstock oder eine Münze, damit man die Größe erkennt.

Schreiben Sie auch auf, was der Vermieter zusagt: „Vermieter lässt Silikonfuge in der Dusche bis 15.12. erneuern“. Beim Einzug kommt eine rechtliche Frage dazu. Wer eine Wohnung annimmt, obwohl er einen Mangel kennt, kann Minderung und Schadensersatz wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (§ 536b Satz 3 BGB). Ob es dafür genügt, den Mangel aufzuschreiben, sagt das Gesetz nicht. Im Protokoll am Handy fragt Zimmerweise beim Einzug deshalb ausdrücklich nach der Erklärung „Die Mieterseite behält sich ihre Rechte wegen der in diesem Protokoll festgehaltenen Mängel vor (§ 536b BGB).“ Eine Antwort ist nicht vorausgewählt.

Abnutzung oder Schaden?

Beim Auszug kommt die Frage fast immer. Das Gesetz ist knapp: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Wo die Grenze im Einzelfall liegt, hängt von den Umständen ab. Ein Protokoll vom Einzug, das denselben Raum beschreibt, ist dafür die beste Grundlage, weil es zeigt, wovon man ausgehen muss.

Für den Vermieter zählt beim Auszug außerdem die Zeit. Seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten, gerechnet ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).

Wenn die andere Seite nicht erscheint

Kommt der Vermieter oder der Mieter nicht zum vereinbarten Termin, gehen Sie die Liste trotzdem durch. Fotografieren Sie jeden Raum und jeden Zähler, und bitten Sie, wenn möglich, eine dritte Person, den Rundgang zu begleiten. Schicken Sie das Ergebnis noch am selben Tag an die andere Seite, mit der Bitte, es zu bestätigen oder Einwände zu nennen. Ein Protokoll, das nur eine Seite unterschrieben hat, belegt zwar nur deren eigene Erklärung. Es hält aber fest, was Sie an diesem Tag gesehen haben, und das ist mehr als nichts.

Zum Schluss: unterschreiben und verteilen

Lesen Sie das Protokoll gemeinsam noch einmal durch, bevor Sie unterschreiben. Streichen Sie leere Zeilen auf Papier durch. Sind Sie bei einem Punkt anderer Meinung, schreiben Sie das in die Bemerkung und unterschreiben trotzdem; alles andere ist dann gemeinsam festgehalten.

Jede Seite bekommt ein gleichlautendes Exemplar. Mit dem Protokoll am Handy entsteht ein PDF mit den Fotos und einer Dokument-Kennung, die auf beiden Exemplaren gleich ist. Speichern Sie beim Einzug auch die Protokolldatei: Beim Auszug zeigt Zimmerweise damit den Zustand von damals neben jedem Raum.