Kurz gesagtEine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Kaution gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof gesteht dem Vermieter eine angemessene Frist zu, die vom Einzelfall abhängt und auch mehr als sechs Monate betragen kann; für eine noch offene Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückhalten. Seine Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren dagegen sechs Monate nach der Rückgabe.
Die Kaution ist der Teil des Mietverhältnisses, der am längsten nachwirkt. Sie liegt beim Vermieter, bis klar ist, dass ihm nichts mehr zusteht. Wie lange das dauern darf, steht nicht im Gesetz. Die Gerichte haben dafür Maßstäbe entwickelt.
Was das Gesetz zur Kaution regelt
Das BGB spricht nicht von Kaution, sondern von Mietsicherheit. § 551 BGB legt drei Dinge fest:
- Höhe: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (Abs. 1).
- Raten: Ist eine Geldsumme zu leisten, darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (Abs. 2).
- Anlage: Der Vermieter muss das Geld bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist, und zwar getrennt von seinem Vermögen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (Abs. 3). Für Studenten- und Jugendwohnheime gilt eine Ausnahme bei der Verzinsung.
Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam (Abs. 4). Eine Rückzahlungsfrist steht in § 551 nicht.
Wann die Rückzahlung fällig wird
Der Bundesgerichtshof hat 2006 entschieden, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen ist, bevor der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig wird. Wie lang sie ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab; der Gesetzgeber hat bewusst keine feste Frist geregelt. Nach dem Urteil können auch mehr als sechs Monate angemessen sein, wenn das für den Vermieter erforderlich und für den Mieter zumutbar ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Zusammenfassung beim Berliner Mieterverein).
Die oft gelesene Zahl „drei bis sechs Monate“ steht in keinem Gesetz. Wer Ihnen eine feste Frist verspricht, verspricht mehr, als das Gesetz hergibt.
Einbehalt wegen der Betriebskosten
Ein häufiger Grund für eine spätere Auszahlung ist die Betriebskostenabrechnung. Sie kommt erst nach Ende des Abrechnungszeitraums, und der Vermieter hat dafür bis zum Ablauf des zwölften Monats nach diesem Ende Zeit (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Der BGH hat im selben Urteil festgehalten, dass die Kaution auch Nachforderungen aus einer nach dem Auszug noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung sichert. Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (VIII ZR 71/05). Von der ganzen Kaution ist dort nicht die Rede.
Schäden an der Wohnung: sechs Monate
Für Reparaturforderungen gilt eine kurze Frist. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten, und die Verjährung beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).
Was durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist, hat der Mieter ohnehin nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Ob ein konkreter Schaden darüber hinausgeht, ist die Frage, über die bei der Kaution am häufigsten gestritten wird.
Und wenn der Vermieter gar nicht zahlt?
Fragen Sie zuerst schriftlich nach, mit Datum, und setzen Sie eine Frist. Hilft das nicht, lohnt der Weg zu einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei. Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB), die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie die maßgeblichen Umstände kennen (§ 199 Abs. 1 BGB). Wann genau das bei Ihnen ist, hängt davon ab, wann die angemessene Prüfungsfrist abgelaufen war.
Was Sie nach dem Auszug selbst tun können
Warten ist nicht die einzige Möglichkeit. Ein paar Schritte machen die Abrechnung für beide Seiten leichter:
- Schicken Sie dem Vermieter Ihre Bankverbindung schriftlich, dazu Ihre neue Anschrift, falls sie nicht schon im Protokoll steht.
- Bewahren Sie das unterschriebene Auszugsprotokoll, die Fotos und die Schlüsselquittung zusammen auf.
- Notieren Sie, wann die nächste Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Dann wissen Sie, bis wann ein Einbehalt dafür begründet sein kann.
- Fragen Sie nach einer schriftlichen Abrechnung über die Kaution, wenn eine Teilzahlung ohne Erklärung eingeht.
Was das Übergabeprotokoll beitragen kann
Ein Protokoll entscheidet nicht über die Kaution, aber es entscheidet mit, worüber gestritten wird. Steht im gemeinsam unterschriebenen Auszugsprotokoll „keine Mängel“ oder eine kurze, klare Liste, gibt es weniger offene Fragen. Steht dort nichts, beginnt die Diskussion bei null.
Drei Dinge helfen besonders:
- Das Einzugsprotokoll von damals. Was dort schon stand, war vor Ihrer Zeit da. Haben Sie beim Einzug Zimmerweise genutzt, laden Sie die Protokolldatei: Dann steht der alte Zustand neben jedem Raum.
- Fotos mit Datum, auch von Räumen ohne Mängel.
- Ihre neue Anschrift im Protokoll, damit Abrechnung und Kaution Sie erreichen.
Für den Rundgang selbst gibt es das Protokoll am Handy mit Fotos im PDF und die PDF-Vorlage für den Auszug zum Ausdrucken. Eine Garantie auf die volle Kaution gibt Ihnen keines von beiden. Sie haben dann aber in der Hand, was am Rückgabetag zu sehen war.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter die Kaution bei der Schlüsselübergabe zurückgeben?
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat er nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen (BGH, VIII ZR 71/05). Erst danach wird der Rückzahlungsanspruch fällig.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine Barkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Stehen mir Zinsen zu?
Ja. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Pflicht zur Verzinsung.
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten behalten?
Der BGH spricht von einem angemessenen Teil, den er bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten darf, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (VIII ZR 71/05). Was angemessen ist, hängt davon ab, wie hoch frühere Nachzahlungen ausgefallen sind.
Garantiert ein gutes Übergabeprotokoll, dass ich die Kaution vollständig zurückbekomme?
Nein. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde, und erleichtert damit die Abrechnung. Ob Forderungen bestehen, etwa aus der Betriebskostenabrechnung oder aus dem Mietvertrag, hängt von anderen Dingen ab.
Keine Rechtsberatung. Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage in Deutschland, Stand 14. November 2026. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverein oder eine Anwaltskanzlei.