Mängel in der Mietwohnung richtig dokumentieren

Ein Mangel, den nur Sie kennen, ist im Streitfall kaum etwas wert. Ein Mangel, der beschrieben, fotografiert und von beiden Seiten unterschrieben ist, steht fest. Dazwischen liegen ein paar Minuten Sorgfalt.

Drei Momente, drei Regeln

Ob ein Mangel Folgen hat, hängt davon ab, wann er auffällt.

Beim Einzug. Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen (§ 535 Abs. 1 BGB). Kannte der Mieter einen Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen ihm Minderung und Schadensersatz wegen dieses Mangels nicht zu. Nimmt er die Wohnung an, obwohl er einen Mangel kennt, kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält (§ 536b Satz 1 und 3 BGB). Ob es dafür genügt, den Mangel ins Protokoll zu schreiben, sagt das Gesetz nicht. Im Protokoll am Handy fragt Zimmerweise beim Einzug deshalb ausdrücklich nach der Erklärung „Die Mieterseite behält sich ihre Rechte wegen der in diesem Protokoll festgehaltenen Mängel vor (§ 536b BGB).“ Keine Antwort ist vorausgewählt; ohne Wahl steht die Erklärung im PDF mit einem leeren Kästchen zum Ankreuzen von Hand. Ob Ihnen im Einzelfall Rechte zustehen, entscheidet das Protokoll nicht.

Während der Mietzeit. Zeigt sich ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt er das, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. Und soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte, verliert der Mieter bestimmte Rechte, etwa die Minderung (§ 536c Abs. 2 BGB).

Beim Auszug. Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht einstehen (§ 538 BGB). Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Die Beschreibung: wo, was, wie groß

Eine gute Notiz beantwortet drei Fragen. Wo ist der Mangel? Raum und Stelle, so genau, dass ihn jemand findet, der die Wohnung nie gesehen hat. Was ist es? Kratzer, Riss, Fleck, Feuchtigkeit, Defekt. Wie groß ist er? Länge, Fläche, Anzahl.

Einige Beispiele, wie es besser geht:

• statt „Wand schmutzig“: „Graue Schmutzspur an der Wand links neben der Tür, ca. 40 × 10 cm, auf Schulterhöhe“
• statt „Bad Schimmel“: „Dunkle Verfärbung in der Silikonfuge der Dusche, untere Ecke rechts, ca. 15 cm“
• statt „Fenster kaputt“: „Fenster Schlafzimmer links lässt sich nicht kippen, Griff dreht durch“
• statt „Boden zerkratzt“: „Drei parallele Kratzer im Parkett vor dem Sofaplatz, je ca. 20 cm“

Schreiben Sie auch dazu, was nicht geprüft werden konnte, etwa einen Boden unter einem Schrank, der noch steht.

Das Foto: Überblick und Detail

Machen Sie von jedem Mangel zwei Aufnahmen. Eine Übersicht, auf der man den Raum und die Stelle erkennt, und ein Detail mit einem Gegenstand zum Größenvergleich, etwa einem Zollstock. Fotografieren Sie bei Tageslicht und ohne Blitz, wenn es um Farbe oder Flecken geht; der Blitz macht aus einem Schatten schnell einen Fleck.

Ein Foto beweist am meisten, wenn es mit Beschreibung und Datum in einem Dokument steht, das beide Seiten unterschrieben haben. Im Protokoll am Handy fotografieren Sie direkt im jeweiligen Bereich, etwa „Fenster“ oder „Boden“. Das Foto landet in der Fotodokumentation des PDF, mit Raum, Bildunterschrift und dem Zeitpunkt, zu dem Sie es hinzugefügt haben. Vor dem Einfügen wird jedes Bild auf Ihrem Gerät verkleinert und neu gespeichert, eingebettete Zusatzdaten wie der Aufnahmeort fallen dabei weg.

Fehler, die häufig passieren

Die meisten Lücken entstehen nicht aus Absicht, sondern aus Eile. Achten Sie besonders auf diese Punkte:

• Ein Mangel steht im Protokoll, aber nicht, in welchem Raum.
• Es gibt Fotos, aber sie liegen nur auf einem Handy, und niemand weiß später, welches Bild zu welcher Zeile gehört.
• Die Zusage des Vermieters, etwas zu reparieren, wurde mündlich gegeben und nirgends notiert.
• Räume, die bei der Übergabe vollgestellt waren, gelten im Protokoll als geprüft, obwohl niemand hineinsehen konnte.

Was die Unterschrift bewirkt

Ein unterschriebenes Protokoll ist eine Privaturkunde. Sie beweist vollständig, dass die Erklärungen darin von den Unterzeichnern stammen (§ 416 ZPO). Ob der Inhalt stimmt, würdigt ein Gericht frei (§ 286 Abs. 1 ZPO). Genaue Beschreibungen und Fotos, die beide gesehen haben, machen diese Würdigung leichter.

Wer unterschreibt, sollte deshalb nur unterschreiben, was er auch so sieht. Sind Sie bei einem Mangel anderer Meinung, schreiben Sie Ihre Sicht dazu, bevor Sie unterschreiben.

Während der Mietzeit melden

Für Mängel, die erst nach dem Einzug auftreten, gibt es kein Protokoll. Hier tritt die Mängelanzeige an den Vermieter an die Stelle des Protokolls. Schreiben Sie ihm, sobald Sie den Mangel bemerken, beschreiben Sie ihn nach demselben Muster und hängen Sie Fotos an. Behalten Sie eine Kopie mit Datum. Das Gesetz verlangt, dass Sie unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB); eine bestimmte Form verlangt es nicht.

Beim Auszug: der Vergleich

Am Ende der Mietzeit zahlt sich die Arbeit vom Einzug aus. Jeder Mangel, der im Einzugsprotokoll steht, war vor Ihrer Zeit da. Haben Sie damals die Protokolldatei von Zimmerweise gespeichert, laden Sie sie im ersten Schritt: Dann sehen Sie bei jedem Raum den Zustand vom Einzug neben dem heutigen, und das neue PDF nennt Datum und Dokument-Kennung des Einzugsprotokolls. Die Fotos von damals stehen im Einzugs-PDF. Für Papier gibt es die PDF-Vorlage.

Und noch einmal das Datum: Die sechs Monate des Vermieters beginnen mit der Rückgabe. Schreiben Sie es deutlich ins Protokoll.