Übergabeprotokoll beim Einzug
Beim Einzug schauen Sie mit fremden Augen auf eine Wohnung, die bald Ihr Zuhause ist. Deshalb lohnt sich der genaue Blick: Was heute im Protokoll steht, muss beim Auszug niemand mehr erklären.
Worum es beim Einzug geht
Der Vermieter schuldet eine Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Was vertragsgemäß ist, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag. Das Protokoll hält fest, wie die Wohnung tatsächlich übergeben wird.
Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: § 536b BGB. Kennt der Mieter einen Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen ihm Minderung und Schadensersatz wegen dieses Mangels nicht zu (Satz 1). Nimmt er die Wohnung an, obwohl er einen Mangel kennt, kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält (Satz 3). Ob es dafür reicht, den Mangel ins Protokoll zu schreiben, sagt das Gesetz nicht.
Zimmerweise fragt beim Einzug deshalb ausdrücklich nach der Erklärung „Die Mieterseite behält sich ihre Rechte wegen der in diesem Protokoll festgehaltenen Mängel vor (§ 536b BGB).“ Sie wählen eine von zwei Antworten, keine ist vorausgewählt. Wählen Sie nichts, steht die Erklärung im PDF mit einem leeren Kästchen zum Ankreuzen von Hand. Schreiben Sie außerdem jeden Mangel einzeln auf, auch wenn der Vermieter die Reparatur verspricht, und notieren Sie das Versprechen gleich mit Datum dazu. Ob Ihnen im Einzelfall Rechte zustehen, kann das Protokoll nicht entscheiden.
Checkliste: was Sie in jedem Raum ansehen
- Wände und Decke: Risse, Flecken, Feuchtigkeit, Schimmel in Ecken und hinter Schränken, Dübellöcher
- Boden: Kratzer, Dellen, Brandflecken, lose Fliesen, Wasserränder an Parkett oder Laminat
- Fenster: öffnen und schließen, Griffe, Dichtungen, Rollläden, Glas ohne Sprünge
- Türen: Schließen, Klinken, Schlüssel für Zimmertüren, Kratzer im Lack
- Heizkörper: Thermostatköpfe drehen, Heizkostenverteiler vorhanden
- Elektrik: jede Steckdose, jeder Schalter, Deckenauslässe, Klingel und Gegensprechanlage
- Küche: Herd, Backofen, Spüle, Armatur, Abfluss, Dunstabzug, Kühlschrank, wenn mitvermietet
- Bad: Wasserdruck kalt und warm, Abfluss, Silikonfugen, Spülkasten, Lüftung
- Rauchwarnmelder: vorhanden und funktionstüchtig
- Keller, Dachboden, Balkon: Zustand, Schloss, Feuchtigkeit
- Briefkasten und Klingelschild
Zähler und Schlüssel am ersten Tag
Lesen Sie alle Zähler ab und fotografieren Sie Display und Zählernummer. Ab dem Einzug geht der Verbrauch auf Ihre Rechnung. Haben Sie noch keinen eigenen Stromvertrag, beliefert Sie der Grundversorger. Die Entnahme müssen Sie ihm dann unverzüglich in Textform mitteilen (§ 2 Abs. 2 StromGVV, für Gas § 2 Abs. 2 GasGVV). Mehr dazu im Ratgeber Zählerstände beim Umzug.
Zählen Sie die Schlüssel und schreiben Sie auf, welche es sind. Beim Auszug geben Sie alle zurück, auch Nachschlüssel, die Sie selbst haben anfertigen lassen.
In den zwei Wochen danach
Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug müssen Sie sich bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür brauchen Sie die Wohnungsgeberbestätigung, die der Vermieter Ihnen in derselben Frist ausstellen muss (§ 19 Abs. 1 BMG). Am besten bringen Sie den ausgefüllten Vordruck zur Übergabe mit und lassen ihn gleich unterschreiben.
Das Einzugsprotokoll ausfüllen
Am Handy wählen Sie im ersten Schritt „Einzug“. Speichern Sie am Ende neben dem PDF auch die Protokolldatei: Beim Auszug zeigt Zimmerweise damit den Zustand vom Einzug neben jedem Raum. Für Papier gibt es die Vorlage Einzug als PDF.
Häufige Fragen
Was mache ich mit Mängeln, die mir erst nach dem Einzug auffallen?
Melden Sie sie dem Vermieter sofort, am besten schriftlich und mit Foto. Für Mängel, die sich während der Mietzeit zeigen, verlangt das Gesetz eine unverzügliche Anzeige (§ 536c Abs. 1 BGB). Wer sie unterlässt, kann bestimmte Rechte verlieren und schadensersatzpflichtig werden (§ 536c Abs. 2 BGB).
Der Vermieter will ohne Protokoll übergeben. Was tun?
Bieten Sie an, das Protokoll selbst mitzubringen, auf Papier oder am Handy. Lehnt er ab, dokumentieren Sie den Zustand allein mit Fotos, möglichst mit einer Zeugin oder einem Zeugen, und schicken ihm das Ergebnis noch am selben Tag. Das ersetzt keine gemeinsame Unterschrift, ist aber viel besser als nichts.
Muss ich kleine Mängel wie Dübellöcher aufschreiben?
Ja. Gerade Kleinigkeiten sorgen beim Auszug für Streit, weil niemand mehr weiß, ob sie schon da waren. Eine Zeile und ein Foto kosten Sie eine Minute.
Wer liest die Zähler ab?
Am besten beide gemeinsam bei der Übergabe, und beide fotografieren das Display. Die Werte stehen im Protokoll und gehen an Ihren Energieversorger. Für Heizkostenverteiler muss der Gebäudeeigentümer bei einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung vornehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV).
Bis wann muss ich mich anmelden?
Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug (§ 17 Abs. 1 BMG). Wie das online geht und was Sie dafür brauchen, steht im Ratgeber Anmeldung nach dem Umzug.
Muss der Vermieter die Wohnung vor meinem Einzug renovieren?
Das Gesetz verlangt einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB). Was das konkret bedeutet, hängt vom Mietvertrag ab. Halten Sie fest, wie die Wohnung übergeben wird, und lassen Sie Streitfragen zur Renovierung im Zweifel beraten.
Keine Rechtsberatung. Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage in Deutschland, Stand 14. November 2026. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverein oder eine Anwaltskanzlei.