Übergabeprotokoll beim Auszug
Beim Auszug wird abgerechnet, im Wortsinn. Was der Vermieter am Rückgabetag sieht, entscheidet über Reparaturforderungen und über die Kaution. Ein sorgfältiges Protokoll schützt dabei beide Seiten.
Was rechtlich am Rückgabetag hängt
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Für Veränderungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, muss er nicht einstehen (§ 538 BGB). Eine abgelaufene Laufstraße im Teppich ist etwas anderes als ein Brandloch; wo genau die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab.
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Halten Sie das Datum der Rückgabe deshalb genau fest.
Mit dem Einzugsprotokoll vergleichen
Legen Sie das Einzugsprotokoll neben das neue. Jeder Mangel, der dort schon steht, war vor Ihrer Zeit da. Haben Sie beim Einzug Zimmerweise genutzt, laden Sie im ersten Schritt die Protokolldatei: Dann steht bei jedem Raum der damalige Zustand neben dem heutigen, und das neue PDF nennt Datum und Dokument-Kennung des Einzugsprotokolls. Die Fotos vom Einzug finden Sie im PDF von damals.
Checkliste für den Auszug
- Mietvertrag lesen: Was steht zu Reinigung, Renovierung und Einbauten?
- Einzugsprotokoll heraussuchen, Fotos vom Einzug bereithalten
- Wohnung räumen, auch Keller, Dachboden und Briefkasten
- Eigene Einbauten entfernen oder vorher mit dem Vermieter klären, ob sie bleiben dürfen
- Alle Schlüssel zusammensuchen, auch selbst angefertigte Nachschlüssel
- Zähler gemeinsam ablesen und fotografieren, Zählernummern notieren
- Neue Anschrift ins Protokoll schreiben, für die Kaution und die Betriebskostenabrechnung
- Jeden Raum fotografieren, auch wenn alles in Ordnung ist
- Strom, Gas und Internet zum Auszugstag kündigen oder ummelden
Und die Kaution?
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof gesteht dem Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zu, deren Dauer vom Einzelfall abhängt und auch mehr als sechs Monate betragen kann. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Zusammenfassung beim Berliner Mieterverein). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Ein vollständiges Auszugsprotokoll ohne offene Punkte macht die Abrechnung einfacher. Einen Anspruch auf schnellere Auszahlung begründet es nicht. Ausführlich im Ratgeber Kaution zurück: Fristen.
Häufige Fragen
Wann bekomme ich meine Kaution zurück?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, deren Länge vom Einzelfall abhängt (BGH, VIII ZR 71/05). Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückhalten.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Schäden geltend machen?
Seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Muss ich die Wohnung beim Auszug streichen?
Das BGB regelt Schönheitsreparaturen nicht ausdrücklich. Es kommt auf Ihren Mietvertrag an und darauf, ob die Klausel wirksam ist. Lassen Sie eine Renovierungsklausel im Zweifel von einem Mieterverein prüfen, bevor Sie streichen.
Muss ich bei der Übergabe persönlich dabei sein?
Sie können eine Person Ihres Vertrauens schicken. Geben Sie ihr eine schriftliche Vollmacht und das Einzugsprotokoll mit, und lassen Sie sich das unterschriebene Auszugsprotokoll schicken.
Warum gehört meine neue Anschrift ins Protokoll?
Der Vermieter braucht sie für die Kautionsabrechnung und die nächste Betriebskostenabrechnung. Steht sie im Protokoll, ist sie aktenkundig.
Keine Rechtsberatung. Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage in Deutschland, Stand 14. November 2026. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverein oder eine Anwaltskanzlei.